Chcą inwestować, ale nie mogą?

To była wyjątkowo gorąca dyskusja, w której udział wzięli m.in. ci, którzy już wyłożyli wielkie pieniądze w Warszawie lub chętnie by to zrobili, gdyż uważają, że miasto ma wyjątkowy potencjał, jeśli chodzi o ulice handlowe, miejsca rozrywki i wypoczynku. Co ich zatem powstrzymuje?

W grudniu 2017 r. moderowałam dyskusję w ramach warszawskich warsztatów dla inwestorów, deweloperów i najemców obiektów handlowych. Spotkanie odbyło się w Centrum Kreatywności Targowa pod hasłem: Grow with Warsaw – Towards a Retail Development Strategy.

Właśnie został opublikowany raport (http://bit.ly/2nuot23), który ma dać wskazówki władzom Warszawy przy tworzeniu nowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Temat handlu jest jedną z ważniejszych spraw do rozstrzygnięcia. W raporcie znajduje się m.in. relacja z dyskusji i postulaty przedstawicieli biznesu. Na co zwracali uwagę? Oto niektóre wątki.

O tym, dlaczego na ulice postrzegane jako handlowe weszły tańsze drogerie i dyskonty, a zniknęły z nich marki z górnej półki, mówił m.in. Karel Zeman, Head of Investment Operations Poland w CBRE Global Investors.

– Jestem z firmy, która jest właścicielem Domów Towarowych Centrum w Warszawie. To nie tajemnica, że H&M, który był na Nowym Świecie, wycofał się stamtąd, decydując się na wyższe czynsze w innych lokalizacjach. Podobnie było w przypadku firmy Douglas. Marki wolą płacić wyższe czynsze, jeśli mają w danym miejscu większe obroty. A tego nie zapewniał im Nowy Świat – tłumaczył Karel Zeman. – Dla mnie Nowy Świat czy Krakowskie Przedmieście to deptaki, a nie ulice handlowe. Tam otwierają się punkty gastronomiczne, a nie sklepy. Nie ma przepływu ludzi, którzy wybrali się na zakupy, tylko raczej są tam turyści. Problem polega na tym, że brakuje tam głównych punktów przesiadkowych, dobrych połączeń komunikacją miejską. Dlatego obrót w na tych ulicach będzie mniejszy. Po prostu ludzie się tam naturalnie nie przemieszczają. Natomiast na Marszałkowskiej jest trochę inaczej, bo jest stacja metra i tramwaje, więc tam warto zrobić ulicę handlową.

Agnieszka Mosurek-Zava, prezes firmy Douglas Polska, przyznała w czasie warsztatów: – Tak, to prawda, mieliśmy swój sklep flagowy w tej lokalizacji: Chmielna i Nowy Świat.  Ale perspektywy rozwoju tego miejsca okazały się słabe. Nie było żadnego planu na tą lokalizację, więc przenieśliśmy się – wyjaśniała prezes firmy Douglas Polska. – Warszawa ma wielki potencjał między Placem Trzech Krzyży a Placem Defilad. Tam mogłaby stworzyć handlową wizytówkę miasta.

Kamil Michael, Head of Poland, Czech Republic & Germany w Klepierre, podkreślał m.in., że Warszawa powinna mocniej zwrócić się w kierunku Wisły – rozbudować bulwary z funkcją handlową, rozrywkową, kulturalną.

Jarosław Lipiński, Letting and Development Director w TK Development, podkreślał, że w Warszawie brakuje komercyjnego podejścia do ulic handlowych, do zarządzania nimi w taki sposób, aby mogły konkurować z centrami handlowymi: – Do poprawy są też inne, wydawałoby się drobne sprawy, jak na przykład chodniki eliminujące głównego klienta sklepów przy ulicach handlowych, czyli panie chodzące na szpilkach. Należałoby również określić, jak mają wyglądać witryny przy ulicy handlowej, aby powstała spójna całość.  W Wiedniu na przykład określono co do detalu, jak wyglądają sklepy z zewnątrz.  Aby to wszystko było możliwe, potrzebny jest ciągły dialog miasta z branżą nieruchomości. Bo my podpowiemy: „to złe rozwiązanie, to nie zadziała, ponieważ firmy handlowe mają inne potrzeby” – tłumaczył Jarosław Lipiński. Ekspert mówił, że wiele miast za granicą nie zajmuje się samodzielnie zarządzaniem ulicami handlowymi, lecz wynajmuje do tego profesjonalne firmy. I to zarówno tam, gdzie są i lokale miejskie, i prywatne obok siebie.

W czasie dyskusji głos zabrała także Laurence Paquet, General Manager w firmie Immochan Polska: – Przyjechałam do Warszawy w 2013 roku i byłam zdziwiona, że nie ma wizji dla ulic handlowych w tym mieście, że marki lokujące się w różnych miejscach nie są w jakikolwiek sposób powiązane, a raczej są rozproszone. Klient musi odwiedzić wiele miejsc, wiele ulic, musi się natrudzić, żeby zrobić zakupy, nachodzić w poszukiwaniu dobrych marek, które są ulokowane na pustyni. Nie ma zarządzania, wspólnego pomysłu, więc żadna ulica nie działa prawidło. Dlatego i marki, i klienci idą do galerii handlowych – mówiła Laurence Paquet.

Zarówno w czasie debaty, jak też w ankietach wypełnianych w czasie warsztatów, inwestorzy i najemcy podkreślali m.in. konieczność wyprowadzenia tak dużego ruchu samochodowego ze ścisłego centrum Warszawy (ulica Marszałkowska, Aleje Jerozolimskie).

Proponowali też zwężenie głównych ulic i ograniczenie ruchu aut, oddając miejsce pieszym i tworząc nowe ciągi pieszo-handlowe – np. wzdłuż Alei Jerozolimskich – w stronę Dworca Centralnego. Przywoływali przy tym przykłady podobnych rozwiązań z takich miast jak Kopenhaga, Sztokholm, Berlin, Wiedeń.

Uczestnicy dyskusji podkreślali, że niezbędne jest wprowadzenie zarządzania ulicami handlowymi na wzór praktyk w galeriach. W centrach handlowych – dzięki takiemu działaniu – najemcy wiedzą, co będzie obok ich sklepu.  W przypadku lokalu handlowego przy ulicy,  ryzyko niepożądanych zmian jest duże.

Uczestnicy warsztatów proponowali też wprowadzenie takich udogodnień dla najemców lokali przy ulicach, jakie obowiązują w galeriach – na przykład dłuższe wakacje czynszowe, gdy firma dużo zainwestuje w lokal.

Kolejny wniosek brzmiał: umowy najmu muszą być nie trzyletnie, a wieloletnie. Stan prawny lokali miasta nie pozwala w nie inwestować. Nawet dziesięcioletni czas najmu to za krótko z punktu widzenia inwestora.

Lokale dostępne na rynku są za małe. Która poważna firma będzie chciała mieć 30-50-metrowy lokal? Nie należy więc tworzyć planów i strategii rozwoju z ograniczeniami powierzchniowymi – np. do tysiąca metrów kwadratowych na placu Defilad.

Organizatorem przedsięwzięcia Grow with Warsaw jest Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego oraz Biuro Rozwoju Gospodarczego Urzędu m.st. Warszawy. Partnerem projektu został Urban Land Institute Poland odpowiedzialny za merytoryczne przygotowanie i organizację warsztatów oraz moderację dyskusji.

Knowledge Partners warsztatów były agencje: BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank, Savills.

W 2018 roku „Grow with Warsaw” rusza z nowymi tematami. Zaplanowanych zostało jeszcze pięć spotkań. Każde będzie poświęcone innemu sektorowi rynku nieruchomości.

Już  21 lutego uczestnicy będą rozmawiać o rewitalizacji różnych części stolicy oraz o pomysłach na nią. Kolejne tematy warsztatów to: rozwój nieruchomości wielofunkcyjnych, przestrzenie publiczne i zielona infrastruktura w Warszawie, rozwój rynku mieszkaniowego oraz rozwój gospodarczy miasta.

Źródło i raport do pobrania: http://bit.ly/2nuot23

zdjęcia: ULI

styczeń 2018 r.