Jak to robią trendsetterzy rewitalizacji

Druga edycja Drugiego Życia Budynków za nami. Paneliści podzielili się z gośćmi konferencji wiedzą z pierwszej ręki na temat rewitalizacji i modernizacji. Czy gdyby wiedzieli o niespodziankach przy tworzeniu nowego w starych murach, o dekadzie potrzebnej na formalności i przygotowania oraz nieuchronnym przekroczeniu budżetu – podjęliby się ponownie wyzwań? Twierdzą, że tak.

Magia starych murów działa? Nie tylko, to się po prostu opłaca z wielu powodów. W tym roku o dawaniu drugiego życia nieruchomościom eksperci mówili w warszawskiej Elektrowni Powiśle.

– Ta edycja Drugiego Życia Budynków była szczególna, ponieważ chcieliśmy pokazać dobre praktyki dotyczące rewitalizacji i modernizacji nie tylko w Polsce, ale także za granicą. Stąd m.in. goście z Kijowa, Wilna, Pragi, Bukaresztu. Zaprezentowaliśmy także projekt na wielką skalę w Chinach, związany z ogromnymi przedsięwzięciami infrastrukturalnymi – opowiada Aneta Kłodaś, dyrektor zarządzająca Bluevine Consulting.

W trakcie konferencji paneliści podkreślali społeczne aspekty rewitalizacji. Mówili m.in. o tym, że to ludzie – przyszli użytkownicy rewitalizowanych czy modernizowanych obiektów –  powinni być w centrum zmian, wraz ze swoimi potrzebami. Stąd m.in. pojawił się w dyskusji wątek o tym, że nadawanie nowego życia nieruchomościom, to także zmiana nawyków i zwiększanie komfortu użytkowników pomieszczeń – np. poprzez wprowadzanie certyfikatu Well, ale także nowoczesnych rozwiązań technicznych w starych murach.

Podczas konferencji „Drugie Życie Budynków. Polska i CEE” warszawskie biuro BuroHappold Engineering otrzymało pierwszy w Polsce certyfikat International WELL Building Institute (IWBI).

Rzeczywistość kontra plany

W kolejnej części spotkania, w czasie panelu „City in city”, zarządzający największymi projektami rewitalizacyjnymi w Warszawie, mówili o tym, czy rzeczywiście jest tak, że gdy inwestor ogląda zrujnowaną fabrykę, elektrownię czy magazyny, to oczami wyobraźni widzi tłumy ludzi w restauracjach, co-workach, na zakupach i wystawach oraz sąsiedzkie pikniki we wspólnych przestrzeniach, czy raczej robi kolejną wersję budżetu?

Eksperci opowiadali, jak pogodzić budowę „miasta w mieście” z założeniami biznesowymi, kiedy do tego konserwator zabytków ma określone oczekiwania, pociągające za sobą nieplanowane wydatki. Nie zawsze wszystko da się bowiem przewidzieć.

Kinga Nowakowska, członek zarządu Grupy Capital Park (która m.in. prowadzi projekt rewitalizacji dawnej fabryki Norblina na warszawskiej Woli – ArtN) mówiła, że czasem potrzebna jest nawet dekada na to, by rozpocząć projekt rewitalizacyjny. Przyznała, że inwestor musi wziąć pod uwagę to, że bywa, iż budżet rośnie nawet o kilkanaście procent rocznie. Jakie jeszcze niespodzianki go czekają? Kilkaset tysięcy złotych na zdemontowanie mozaiki – nie będącej pod opieką konserwatora –  i złożenie jej do magazynu. Dwa lata robienia ekspertyz zabytkowych wanien, których i tak nie było w fabryce, i kolejne setki tysięcy złotych potrzebne na opinie – to także rzeczywistość rewitalizacji. W sumie dziesiątki milionów złotych wydane zanim budowa faktycznie ruszy.

Ale – jak podkreślali goście panelu – i tak warto to robić. Po dekadzie starań przychodzi nagroda. Jaka? Na przykład ponad 50 tysięcy osób na weekendowym otwarciu rewitalizowanego obiektu, jak było w warszawskim Koneserze kilka tygodni temu, o czym mówiła w czasie panelu Magdalena Bartkiewicz-Podoba, dyrektor generalna Liebrecht & wooD Poland.

Co musi mieć inwestor planujący rewitalizację? – Czas, odpowiedni budżet i przygotowanie psychiczne do jego zmian, a poza tym cierpliwość i nieustępliwość w dążeniu do zamierzonego celu. Bo pokus, aby pójść na skróty, jest bardzo dużo. Trzeba wielkiej siły, żeby im się oprzeć w zderzeniu z wiecznie „uciekającym” budżetem – tłumaczyła Magdalena Bartkiewicz-Podoba.

Zwracała również uwagę na problemy techniczne, administracyjno-prawne i wyzwania związane z komercjalizacją zabytkowego obiektu, w którym z założenia nie można spełnić wszystkich kaprysów najemców.

Krzysztof Wilczek, dyrektor regionalny Skanska Property Poland, dodał, że choć koszt adaptacji historycznych budynków na biura jest większy niż postawienie nowego budynku, to inwestor może spodziewać się wyższych czynszów za takie powierzchnie najmu. A chętnych na nie brakuje.

Z kolei Piotr Szturmowski, dyrektor ds. kluczowych projektów w Soletanche, podkreślał, że zazwyczaj jest tak, że grunty postindustrialne kryją w sobie wiele niespodzianek, które pojawiają się w trakcie realizacji, co opóźnia harmonogram prac. – Warto więc na początku zainwestować we wnikliwe badania geologiczne. Im bardziej szczegółowe, tym lepiej – mówił Piotr Szturmowski.

Była stara poczta, jest perełka

Małgorzata Stochmal, kierownik projektu, Nieruchomości Orange, prezentowała w czasie konferencji obiekty dawniej należące dawniej do TP SA, a dziś mające drugie życie, dzięki nowemu właścicielowi.

W pamięci gości została m.in. prezentacja pokazująca, jak stara sortownia przesyłek Poczty Polskiej w Gliwicach zmieniła się w niesamowite wnętrza. Trudno było uwierzyć, że to ten sam obiekt „przed” i „po” modernizacji widać na slajdach (film  o zmianach znajduje się pod tym adresem: https://youtu.be/xzRuOmp6TgA).

Spore zainteresowanie wzbudził też warszawski budynek Orange z lat 50., który zamienił się w pierwszy w Polsce hostel kapsułowy.

Mariusz Bąk, dyrektor Obrotu Nieruchomościami w Orange Polska, mówił, że nieruchomościami po TP SA interesują się nie tylko polscy, ale także zagraniczni inwestorzy – np. z Francji, Włoch, Niemiec, ale także z Ukrainy czy Litwy. Pytają o najlepsze lokalizacje, chcąc wykorzystać bardzo dobre adresy w miastach pod handel i usługi, ale także domy opieki czy akademiki.

Kto za tym stoi?

Konferencja Inicjatywa Drugie Życie Budynków 2018 odbyła się 1 października 2018 roku.

Partnerzy zaangażowani w projekt:

– Gospodarz: Miasto Warszawa

– Inicjator i Partner Strategiczny: Nieruchomości Orange

– Partner Miejsca:  White Star I Elektrownia Powiśle

– Partnerzy Merytoryczni: PwC, Cushman & Wakefield, RD bud, Honeywell, ULI Poland, OKAM, Atlas Estates, AEC Design, KAPE, Burohappold, Schonherr

– Partner Technologiczny: Soletanche

– Partnerzy: Kinnarps, Liebrecht & wooD, Spacefactory, Spacedesign

– Partnerzy instytucjonalni: SARP, CMG, MIPIM, SPCC, PZFD

– Organizator: Bluevine Consulting

– City in city: Nieruchomości z górnej półki.

Grażyna Błaszczak, Nieruchomości z górnej półki  (październik 2018 r.)

Zdjęcia: Bluevine Consulting