Czas zawirowań, poślizgów i nowych idei

Jaki był 2018 rok dla deweloperów? Jakie były trendy w mieszkaniówce? Zebrałam trochę liczb i komentarzy z branży, charakteryzujących ostatnie kilka miesięcy, lecz nadal mam problem z jednoznacznym określeniem, jaki był ostatni rok dla sektora mieszkaniowego. Spodobało mi się natomiast takie zdanie: „minęły czasy, gdy deweloperzy zdobywali klientów wyłącznie przez sterowanie ceną i wielkością mieszkań”. Co Wy na to?

Dlaczego trudno powiedzieć, czy na pewno był to dobry w mieszkaniówce? Ze względu na skrajne opinie uczestników tego samego rynku, konkurentów. Z jednej strony rekordy cenowe (ale nie marże). Z drugiej – kłopoty z terminowym budowaniem i trzymaniem się założonego harmonogramu oraz budżetu. W tle satysfakcja i bezpieczeństwo kupującego oraz kłopoty wykonawców.

Wszyscy chyba jednak – po raz pierwszy od kilku lat – przyznali w minionym roku: tak, jest już po hossie w mieszkaniówce. Deweloperzy pytani o sprzedaż mieszkań na ogół twierdzą: 2018 rok był bardzo dobry, na lokale nie brakowało chętnych. Jednak statystyki pokazują zmiany.

Choć za IV kwartał 2018 roku nie ma jeszcze danych, to – przypomnijmy – po III kwartale 2018 roku eksperci firmy Reas tak mówili o perspektywach: „Trzy kwartały słabszych niż w 2017 roku wyników, zarówno po stronie podaży, jak i popytu, zapowiadają zdecydowanie gorsze niż poprzednio zamknięcie roku.” Ciekawe, jak się to skończyło.

Jakie jeszcze liczby charakteryzowały rynek w 2018 roku?

9-proc. spadek kwartał do kwartału (i 19-proc. spadek rok do roku) liczby transakcji kupna nowych mieszkań (na sześciu największych rynkach deweloperskich w Polsce: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi, w III kw.).
(Reas, październik 2018 r.)

Brak aplauzu na giełdzie: 6,1 tys. lokali – w III kwartale 2018 r. sprzedali giełdowi deweloperzy. Rok wcześniej, o tej porze nabywców znalazło 7,5 tys. mieszkań.
(RynekPierwotny.com, październik 2018 r.)

Rosły także ceny mieszkań, by firmy mogły utrzymać zakładane marże.

W porównaniu do stawek sprzed roku największą różnicę na rynku pierwotnym widać w Warszawie (14-proc. wzrost cen) i we Wrocławiu (13,6 proc.). W Łodzi wzrost wyniósł 9,3 proc., w Poznaniu 7,1 proc., a w Trójmieście 7 proc. Najmniej r/r podrożały mieszkania w Krakowie (5,2 proc.).
(Reas, październik 2018 r.)

Centrum AMRON podało, że podwyżki nie ominęły także rynku wtórnego.

Co  miało wpływ na wzrost cen mieszkań? Oto kilka liczb z rynku:

• 20 proc. w ciągu roku – o tyle średnio podrożały stawki za wykonawstwo (choć są firmy, które twierdzą, że nawet o 40 proc. więcej musiały płacić za niektóre prace w 2018 r., w porównaniu do 2017 r.).
• 1,5-roczne opóźnienia w oddaniu bloków do użytku nie należały do rzadkości, choć są i większe „poślizgi” w stosunku do harmonogramów z pierwszych umów z klientami. Powód? Jak to określił jeden z prezesów spółki deweloperskiej: „łapanka wśród podwykonawców”. Firmy schodziły z budowy, gdy konkurencja zaproponowała wyższe stawki.
• drożejące materiały budowlane: beton – 20 proc. r/r, drewno – o 30 proc. r/r, izolacje termiczne – o 14 proc. r/r , materiały do budowy ścian – o 12,5 proc.
• rosnące ceny gruntów inwestycyjnych w miastach – wzrost stawek transakcyjnych atrakcyjnych działek oceniany jest średnio o 10-30 proc. rocznie, w zależności od lokalizacji, choć to nie rekordowe skoki.

Co będzie miało coraz większe znaczenie dla nabywców mieszkań? Jakie są trendy?

Samo mieszkanie to za mało, szczególnie jeśli jest to już kolejne. Podobno nabywca chce żyć pełnią, wygodnie, mieć usługi pod ręką, a nie czyścić podłogi 😉

–  Minęły czasy, gdy deweloperzy zdobywali klientów wyłącznie przez sterowanie ceną i wielkością mieszkań. Nasi klienci zarządzają ze smartfonu własnymi pieniędzmi, dlatego bez problemu przyjmują możliwość zdalnego zarządzania temperaturą, światłem czy dostępem do swojego mieszkania. Cenią sobie mobilność, dlatego chcą używać samochodów czy rowerów na minuty. Są aktywni i elastyczni, więc zamiast posiadać mieszkanie z dużym pokojem stołowym do przyjmowania przyjaciół, wolą zejść do ulubionej knajpki na dole. Musimy brać pod uwagę znacznie więcej zmiennych i nowych trendów niż jeszcze 10 lat temu – komentował Waldemar Olbryk, członek zarządu odpowiedzialny za dział mieszkaniowy Echo Investment.

Deweloperzy będą więc proponowali wszelkie usługi dodatkowe, np. pralnie w swoich budynkach, skrzynki na przesyłki kurierskie i inne udogodnienia pozwalające na wygodniejsze życie i oszczędność czasu. I nie chodzi tu o konsjerżów.

Wynajem = swoboda. Komu na tym zależy?

70 proc. wszystkich lokali znajdujących się w rękach właścicieli mieszkań do wynajęcia to kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Powierzchnia ponad 50 proc. wynajmowanych lokali nie przekracza 40 mkw. Najczęstszymi najemcami na rynku najmu są bowiem single i bezdzietne pary. Natomiast właściciele większych mieszkań chętniej wynajmują je „na pokoje” młodym, samotnym niż rodzinom z dziećmi  – to wniosek z badania „Najem mieszkań w Polsce. Właściciele indywidualni – umowy i najemcy” firmy Reas.

Nawet na 40 proc. szacowany jest udział zakupów inwestycyjnych we wszystkich transakcjach na rynku nowych mieszkań w dużych miastach. Mniejszy odsetek zanotowano na rynku wtórnym.

– Coraz liczniejszą grupę wśród najemców stanowią obcokrajowcy: niemal tak samo liczną jak studenci – komentował Maximilian Mendel, ekspert Reas. – Pytanie o narodowość najemców nie pojawiło się, co prawda, w naszej ankiecie, ale na podstawie wskazania „spoza Unii Europejskiej” i obserwowanych zjawisk demograficznych, można przypuszczać, że spora część tych najemców to obywatele Ukrainy.

A co działo się z czynszami? Centrum Amron podało na koniec III kwartału 2018 r., że rosną stawki za najem mieszkań. Największą zmianę w ciągu 12 miesięcy analitycy zanotowali w Warszawie – wzrost o 10,07 proc., w Gdańsku – o 11,90 proc. i w Łodzi – o 12,79 proc. W pozostałych miastach czynsze wzrosły o ok. 4 proc. rocznie.

Rekord na rynku premium

Najdroższe mieszkanie w Polsce ma niemal 300 mkw. i kosztowało ponad 40 tys. zł za mkw. Luksusowe lokum jest usytuowane na ostatnim piętrze warszawskiej Rezydencji Foksal, wybudowanej w 2011 r. Za ten ekskluzywny apartament nowy właściciel zapłacił w 2018 roku 13 mln zł – podał serwis urban.one.

– Ta suma oznacza, że dwukrotnie przebity został zeszłoroczny rekord z warszawskiego Cosmopolitana, a stawka 45 tys. zł za mkw. również nie miała sobie równych wśród lokali sprzedanych w Polsce w 2018 r. Minimalnie tańsze, w przeliczeniu na mkw., było bowiem 40-metrowe mieszkanie w stołecznym budynku przy Kopernika 5. Takie stawki oznaczają niemal sześciokrotność średniej ceny za mkw. mieszkania w Warszawie – podkreślała Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w urban.one.

Natomiast analitycy KPMG w corocznym raporcie „Rynek dóbr luksusowych” ocenili, że wartość nieruchomości premium w Polsce wynosi 1,3 mld zł.

– Tylko w Warszawie rocznie sprzedaje się około 200 ekskluzywnych apartamentów w cenie przekraczającej średnio 20 tys. zł za mkw. Wśród transakcji nie brakuje takich, gdzie ceny wynoszą powyżej 35 a nawet 40 tys. zł za mkw., choć w skali miasta jest ich zaledwie kilkanaście – skomentowała Karolina Kaim, prezes Tacit Investment.

Wynajem inaczej? Są jaskółki

Akademiki i co-living to także duże tematy inwestycyjne 2018 roku i znak naszych czasów. News na koniec 2018 roku był taki, że  fiński deweloper YIT kupił grunt pod nową inwestycję typu co-living, która powstanie u zbiegu ulic Postępu i Domaniewskiej w Warszawie. Zaplanował tam budowę blisko tysiąca jednostek mieszkalnych. Chce ruszyć z pracami w czwartym kwartale 2019 roku. Będzie to największy co-living w Polsce.

– Na terenie Smartti Mokotów znajdą się – poza pokojami – lokale usługowe, punkty gastronomiczne i siłownia. Nie zabraknie stref relaksacyjnych oraz czytelni, zaś na najwyższych kondygnacjach powstaną powierzchnie użytkowe. Na dachu znajdzie się plenerowa siłownia oraz boisko do gry w piłkę – zapewniał YIT.

Nie można też nie wspomnieć, mówiąc o trendach, o domach i mieszkaniach dla seniorów, niekoniecznie z pełną opieką. W tym segmencie też dzieje się coraz więcej. Ale to już temat na kolejne spotkanie, bo kto wytrzyma tyle znaków w jednym tekście na raz … 😉

Jeśli macie pod ręką lub na języku inne ciekawe liczby czy trendy, piszcie: g.blaszczak@live.com

(Grażyna Błaszczak, Nieruchomości z górnej półki, styczeń 2019 r.)