Dobra przestrzeń publiczna: czyj to interes?

W jaki sposób zareagowałby inwestor, gdyby miasto – wydając pozwolenie na budowę biurowca – powiedziało: „Chcecie robić biznes w tym miejscu, bardzo proszę, ale tu potrzebne są przestrzenie publiczne. Musicie więc zaplanować w biurowcu partery otwarte na ulicę, lokale usługowe dostępne z zewnątrz budynku.”

Czy deweloperzy byliby otwarci na przyjęcie takich wytycznych od miasta, czy rynek komercyjny już do tego dojrzał? To jeden z trudniejszych tematów poruszanych w czasie czerwcowych warsztatów #Grow with Warsaw, zorganizowanych dla branży nieruchomości. Co odpowiedzieli eksperci? Dla kogo takie wymogi są oczywiste? Przecież dziś prawie każdy inwestor chwali się „miejscem dla ludzi” w swoim projekcie.

Ramy muszą być

Jak można w praktyce przekonać prywatne firmy, że warto inwestować w przestrzeń publiczną w mieście?

– Plan miejscowy to podstawa. To on powinien zawierać także oczekiwania co do działań dotyczących przestrzeni publicznych. Tymczasem boom inwestycyjny w Warszawie nie przekłada się na wzrost jakości tych przestrzeni. Z drugiej strony absolutnie zdecydowana część tego typu terenów jest zarządzana przez miasto, a właściwie przez najróżniejsze biura miejskie. Choć zdarzają się przypadki dobrych przestrzeni, są jednostkowe. Warszawa jest miastem, które nie stworzyło oferty dobrej przestrzeni publicznej. Nie wymaga tego też od inwestorów, których myślenie o zagospodarowaniu działki kończy się zwykle na granicach nieruchomości, a nie koncentruje się na całych obszarach. I to zarówno przy tworzeniu miejsc, jak i zarządzaniu nimi. I to trzeba zmienić, przełamać ten schemat – podkreślał  w czasie warsztatów Wojciech Nowakowski, dyrektor ds. Rozwoju i Komercjalizacji w spółce Dekada.

Dodał, że inwestorzy oczekują, aby w chwili, gdy planują przedsięwzięcie, miasto wytyczyło im ramy biznesowe dla działań także na terenie obok.

W czasie dyskusji padło też pytanie do inwestorów, jak by zareagowali, gdyby miasto – wydając pozwolenie – na budowę powiedziało: „budujecie w tym miejscu, a tu potrzebne są przestrzenie publiczne. Musicie więc zaplanować otwarte na ulicę partery, usługi dostępne z zewnątrz budynku etc.”  Czy deweloperzy podjęliby wyzwanie?

– Myślę, że i władze Warszawy, i inwestorzy mają dziś świadomość, że jeżeli miasto nie będzie atrakcyjne dla mieszkańców, to oni po prostu nie będą chcieli w nim mieszkać. Dlatego te otwarte partery prywatnych budynków, które miasto chciałoby wpisać w swój program, są do przyjęcia. Jest to do ustalenia, ale wymaga dobrej woli i ustępstw obu stron – podsumowała Karolina Kaim, prezes Tacit Investment.

Zysk dla przechodniów, koszty dla właściciela

W czasie warsztatów #Grow with Warsaw eksperci zwracali uwagę na koszty utrzymania wspólnych przestrzeni.

– Miejsca ogólnodostępne okazują się często ciężarem z punktu widzenia inwestora, szczególnie tego, który kupi budynek od dewelopera – zwracał uwagę Adam Targowski, menedżer ds. zrównoważonego rozwoju w firmie Skanska. – Dlatego istotnym elementem jest stworzenie platformy, która mogłaby przejąć zarządzanie stworzoną przestrzenią ogólnodostępną, gdy np. zmieni się właściciel budynku. Miasto mogłoby odegrać tu istotną rolę.

Z kolei Marcin Klammer, prezes BNP Paribas Real Estate w Polsce, podkreślał, że ważne jest, aby dla przestrzeni publicznych organizowane były konkursy architektoniczne. – Nie można jednak pomijać komercyjnego aspektu, czyli profesjonalnego zarządzania takim miejscem, ale z drugiej strony nie może również zabraknąć atrakcyjnych aktywności dla społeczności lokalnej. Miasto ma tu rolę nie do przecenienia: zarówno w kreowaniu przestrzeni, jak i organizowaniu wydarzeń – zaznaczał Marcin Klammer.

Eksperci firmy doradczej JLL wskazywali w czasie dyskusji – na przykładzie Służewca Przemysłowego – czego zabrakło w trakcie rozwoju dzielnicy biurowej, dlaczego brakuje tam „miejsc dla ludzi”.

– Praprzyczyną kłopotów Służewca jest brak spójnego planu dla tej dzielnicy i struktura własnościowa. Np. w HafenCity, które mogłoby być wzorem dla Warszawy, wszystkie grunty należały do miasta. Powstała wyspecjalizowana agencja zajmująca się rozwojem tej dzielnicy, która najpierw zaplanowała na tym obszarze tereny publiczne, a potem dopiero sprzedawała poszczególne działki deweloperom, którzy z kolei musieli się wpisać się ze swoim projektem w otoczenie – opowiadał Jan Jakub Zombirt, dyrektor w dziale Doradztwa Strategicznego w JLL. – Tymczasem na Służewcu było dokładnie odwrotnie. Dlatego powstało miejsce mało przyjazne, bez przestrzeni publicznych.

Współpraca z miastem

– Coraz więcej czasu spędzamy aktywnie poza domem i poza pracą, stąd potrzeba budowania takich „miejsc dla ludzi” w mieście. Musimy tworzyć przestrzenie sąsiedzkie, łatwo dostępne na piechotę, które zapewniają zróżnicowaną ofertę spędzania czasu – podkreślała w czasie warsztatów  #Grow with Warsaw Marlena Happach, dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy. – Niezbędna jest cała sieć takich „miejsc dla ludzi”. Miasto zrealizowało szereg inwestycji w przestrzenie publiczne. Zarówno tych najliczniej odwiedzanych, w samym centrum, takich jak Bulwary nad Wisłą, Trakt Królewski, plac Grzybowski czy przebudowa Świętokrzyskiej, ale także tych bardziej lokalnych, jak Służewski Dom Kultury, plac Hallera, Chłodna i wiele innych. Nie było jednak do tej pory wspólnych projektów tego typu z prywatnymi partnerami.

Marlena Happach zwracała uwagę, że deweloperzy tworzą przykłady udanych przestrzeni, np. place między swoimi budynkami. Brakuje jednak wspólnych inicjatyw. – Chcemy to zmienić, z korzyścią i dla mieszkańców Warszawy, i dla użytkowników komercyjnych budynków – mówiła.

Z kolei Karolina Kaim, członek Executive Committee ULI Poland,  zwracała uwagę w czasie warsztatów, jak stolica mogłaby się zainspirować działaniami Bilbao i Chicago, jeśli chodzi o tworzenie wspólnych przestrzeni z prywatnymi partnerami.

– Warto, aby Warszawa miała jak najwięcej przestrzeni publicznych, bo to one są gwarantem istnienia miasta. Należy takie miejsca tworzyć, a potem je animować i zarządzać nimi tak, by przynosiły dochody, aby następnie móc wzmacniać ich atrakcyjność – mówiła Karolina Kaim.

Zwracała też uwagę, że konieczne jest zaangażowanie prywatnych firm w tworzenie wspólnych przestrzeni w Warszawie, gdyż takie miejsca pozwalają na lepszą jakość życia w mieście. – ULI ma doświadczenia z innych miast na świecie, gdzie to się udało. Niektóre projekty trwały wiele lat, rozciągały się na wielu hektarach i pociągnęły za sobą ogromne koszty. Jednak dzięki współpracy sektora prywatnego i publicznego, stały się wizytówką takich miast jak np. Chicago czy Bilbao – wymieniała Karolina Kaim.

Organizatorem warsztatów było Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego oraz Biuro Rozwoju Gospodarczego Urzędu m.st. Warszawy.

Partnerem projektu jest Urban Land Institute Poland.

Debacie towarzyszyły slajdy tematyczne, przygotowane specjalnie na to spotkanie przez Knowledge i Legal Partners warsztatów: BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank, Savills, Dentons.

Moderacja dyskusji: Grażyna Błaszczak, Nieruchomości z górnej półki.

(lipiec, 2018 r./ zdjęcia:ULI Poland)