Nigdy wcześniej branża handlowa nie była dotknięta takimi ograniczeniami. Utracone obroty najemców, spowodowane przerwami w działaniu centrów handlowych, przekroczyły w 2020 roku 33 mld zł. Każdy tydzień lockdownu dziś kosztuje wynajmujących 190 mln zł.
Czy handel przetrwa i w jakiej kondycji? Czy jeszcze będziemy robić zakupy w centrach handlowych? Jak COVID-19 zmienił rynek – m.in. na te tematy dyskutowali uczestnicy w czasie jednego z paneli Capital Market Days 2021, największej studenckiej konferencji finansowej, której organizatorem było Koło Naukowe Rynku Kapitałowego na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie.
Pandemia na długo odciśnie piętno na rynku nieruchomości handlowych. O ile na zmianie przyzwyczajeń konsumentów oraz na rozwoju e-commerce skorzystała branża magazynowo-logistyczna, o tyle handlowa znalazła się w wyjątkowo trudnej sytuacji, m.in. w związku z ustawowymi restrykcjami i regulacjami. Najemcy mogli liczyć na wsparcie państwa, natomiast właściciele centrów zostali zmuszeni do ponoszenia konsekwencji covidowych przepisów. Na jakiej podstawie, w jakim wymiarze finansowym?
Na ten temat mówił Tomasz Trzósło, prezes zarządu firmy EPP,
członek Rady Strategicznej Polskiej Rady Centrów Handlowych,
członek Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych,
ekspert działający na rynku nieruchomości od ponad dwóch dekad:
– Do tej pory – bez czwartego ogólnopolskiego lockdownu oraz lokalnych w marcu i kwietniu 2021 r. – na wsparcie najemców z budżetów właścicieli i zarządzających obiektami handlowymi zostało przeznaczonych ponad 5,5 mld zł. To stanowi około połowę rocznych przychodów wynajmujących.
3,5 mld zł to wsparcie dla najemców wynikające z art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r. (tzw. abolicja czynszowa wprowadzona ustawą „covidową”), a 2 mld zł to dobrowolne upusty przyznane najemcom przez wynajmujących od maja do grudnia 2020 r.
Najemcy mogli skorzystać z pomocy na trzech poziomach: w postaci abolicji czynszowej (art. 15ze ustawy „covidowej”), dobrowolnych upustów czynszowych finansowanych przez wynajmujących oraz w ramach rządowych tarcz pomocowych. Tylko z dwóch pierwszych źródeł pomoc w 2020 r. wyniosła około 5,5 mld złotych.
Każdy tydzień lockdownu, przy obecnie obowiązującym art. 15ze, kosztuje wynajmujących około 190 mln zł.
Podczas konferencji prasowej rządu, 1 kwietnia 2021 r., zostały zaprezentowane kolejne mechanizmy pomocowe dla branż objętych restrykcjami. Jedna z przedstawionych propozycji dotyczy tzw. ochrony czynszowej najemców w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2 tys. mkw. Chodzi o wprowadzenie ustawowych obniżek czynszu. Miałoby to być odpowiednio: 80 proc. obniżki w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w centrach handlowych oraz 50 proc. w okresie trzech miesięcy po ustaniu zakazu.
Wskazane rozwiązanie, podobnie jak wprowadzona rok temu tzw. abolicja czynszowa, ma być w pełni finansowane przez właścicieli i zarządców centrów handlowych, którzy dotychczas zostali wyłączeni z jakiejkolwiek pomocy państwa w trakcie pandemii.
Wbrew niektórym informacjom, nowe rozwiązanie czynszowe w dużym stopniu uderza także w polski kapitał.
Prawie 300 – z ponad 570 obiektów handlowych mających powyżej 2 tys. mkw. – należy do polskich właścicieli, których również obejmą przedstawione zmiany w umowach najmu. Planowane przez rząd wsparcie, zgodnie z dotychczas otrzymanymi informacjami, otrzymają – niezależnie od ich rzeczywistej sytuacji finansowej – zarówno najemcy reprezentujący polskie firmy, jak i globalne sieci handlowe, które stanowią około połowę rynku najemców w Polsce.
Jeśli zapowiedziane zmiany weszłyby w życie, to obniżki czynszów o 50 proc. przez trzy miesiące po lockdownie kosztowałyby wynajmujących ok. 1,15 mld zł, a koszt każdego jednego tygodnia lockdownu obciążyłby budżety wynajmujących kwotą 140 mln zł. Przy stosowaniu abolicji czynszowej tydzień lockdownu kosztuje wynajmujących ok. 190 mln zł.
Czy zakredytowane centra udźwigną obciążenia?
Brakuje jakichkolwiek informacji dotyczących możliwego wsparcia dla właścicieli i zarządców centrów handlowych, rekompensującego uprzywilejowanie jednych uczestników rynku – najemców, względem drugich – wynajmujących.
Obecna sytuacja oznacza konieczność pilnego wdrożenia programu pomocy dla właścicieli centrów handlowych, uwzględniającego m.in. stałe zwolnienie z części kosztów obsługi długu bankowego. Nieruchomości handlowe są bowiem finansowane w 70-80 proc. z kredytów bankowych, a umowy najmu są zabezpieczeniem spłacanych zobowiązań kredytowych.
Szacowana wartość zadłużenia właścicieli i zarządców centrów wynosi nawet około 90 mld zł, a roczny koszt odsetek od zaciągniętego zadłużenia sięga 3,2 mld zł. Obniżenie wartości umów najmu, nawet o 10-20 proc., powoduje niewypłacalność wynajmującego, a w konsekwencji problemy po stronie sektora finansowego.
Stąd propozycje i apele o wsparcie dla całej branży handlowej, poprzez stworzenie mechanizmu opartego o dopłaty dla najemców do kosztów stałych, w tym czynszów – zgodnie z dobrymi doświadczeniami pochodzącymi z innych europejskich krajów – tak, by najemcy mogli regulować swoje zobowiązania względem wynajmujących. Takie rozwiązanie pozwala utrzymać płynność i stabilność najemców, wynajmujących i sektora finansowego.
Wszystkie działania mające na celu ustawową regulację relacji komercyjnych partnerów wolnego rynku są nieadekwatne i antagonizują rynek. Ustawowe, odgórne regulacje, nie uwzględniają również indywidulanej specyfiki, skali, wielkości i zasięgu działania poszczególnych najemców.
Dyskusja o rynku nieruchomości komercyjnych w czasach pandemii
odbyła się 14 kwietnia 2021 r. w ramach Capital Market Days.
Więcej informacji:
https://nieruchomosci-z-gornej-polki.pl/czy-covid-na-zawsze-zmienil-rynek-nieruchomosci/