Mixed-use mocno pożądany

Warszawa ma być miastem krótkich dystansów, z wieloma funkcjami budynków dostępnymi obok siebie. Kiedy to się uda? Czego oczekują inwestorzy od miasta? Dlaczego transport musi być priorytetem?

Odbyły się trzecie, z sześciu warsztatów, z serii Grow with Warsaw. Tym razem pod hasłem „Strategia rozwoju nieruchomości wielofunkcyjnych i zmiany charakteru przestrzeni biurowych”.

Przedstawiciele władz Warszawy spotkali się z branżą nieruchomości 18 kwietnia 2018 r. w Centrum Kreatywności Targowa. Uczestnicy warsztatów mówili m.in. o tym, po co w Warszawie projekty wielofunkcyjne, co przeszkadza je budować, jak nowe formuły pracy biurowej zmieniają miasto i inwestycje deweloperskie oraz zastanawiali się, czy to już zmierzch jednofunkcyjnych szklanych wież pełnych biur.

– Warszawa ma wizję rozwoju. Jest to strategia Warszawa 2030. Opiera się na ona na trzech filarach: aktywni mieszkańcy, przyjazne miejsce, otwarta metropolia. Nasze strategiczne cele to: odpowiedzialna wspólnota, wygodna lokalność, funkcjonalna przestrzeń oraz innowacyjne środowisko. Chcemy działać zgodnie z tą strategią, współtworzoną przez mieszkańców, i realizować  cele, jakie ona zawiera, wspólnie z inwestorami, w tym z uczestnikami Grow with Warsaw – podkreślała w czasie spotkania Katarzyna Włodek-Makos, dyrektor Biura Rozwoju Gospodarczego m.st. Warszawy.

Piotr Sawicki, wicedyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy, mówił na warsztatach, że miasto przystępuje właśnie do zmiany polityki przestrzennej – do tworzenia nowego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego – ponieważ aktualnie obowiązująca już nie przystaje do rzeczywistości.

– Co rozumiemy dziś przez mixed-use? Podział miasta na strefy z jednolitymi funkcjami: tu mieszkam, tam pracuję, tu jest produkcja, a tam spędzam wolny czas – nie jest dobrym rozwiązaniem. Wymusza bowiem podróże, powoduje stratę czasu, pustoszenie tych samych miejsc o określonej porze, potoki komunikacyjne w jednym kierunku. A my chcemy tworzyć tzw. miasto krótkich dystansów, z wieloma funkcjami dostępnymi obok siebie. Dziś mix funkcji jest możliwy, ale nie jest wymagany. Inwestycje wielofunkcyjne nie są traktowane priorytetowo. Chcemy to zmienić  – zapowiedział Piotr Sawicki, wicedyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy.

John Banka, przewodniczący Urban Land Institute Poland (ULI to organizacja non-profit), mówił w czasie warsztatów, jak Warszawa mogłaby się zainspirować działaniami władz takich miast jak Wiedeń, Oslo czy Amsterdam, jeśli chodzi o obiekty wielofunkcyjne.

– Co można zyskać dzięki upowszechnieniu mixed-use? Ograniczyć czas podróży z pracy do domu, poprawić jakość powietrza i jakość życia. Ale w mieście powinna pojawić się nowa jakość architektury, przyjazna mieszkańcom. I to wyegzekwowanie tego jest zadaniem dla miasta – mówił przewodniczący ULI Poland. – Cieszę się, że władze Warszawy organizują takie warsztaty jak Grow with Warsaw i tym samym spełniają misję, która od lat przyświeca także Urban Land Institute. Te warsztaty to wydarzenie bez precedensu. Warto korzystać z doświadczeń innych miast i inwestorów, aby wprowadzać sprawdzone rozwiązania do Warszawy.

O potrzebie zmian mówili nie tylko goście spotkania. Michał Olszewski, wiceprezydent Warszawy, który podsumował warsztaty, zwracał uwagę m.in. na to, że transport jest służebny wobec planowania przestrzennego, a nie odwrotnie. Przyznał, że miasto w nowej strategii chce zmienić m.in. politykę budowania miejsc parkingowych. Chodzi o to, aby mobilizowała ona do pozostawienia samochodów poza centrum.

– To decyzja, która musi być podjęta właśnie w nowym studium dla Warszawy. Polityka parkingowa powinna być bardziej restrykcyjna. Chcemy, aby transport publiczny dominował w mieście, aby wokół terenów dobrze skomunikowanych, najlepiej transportem szynowym, wyrastały nowe projekty, a nie tam, gdzie miejskiego transportu nie ma – deklarował wiceprezydent Olszewski.

Dodał również, na zakończenie warsztatów, że miasto nie konkuruje z deweloperami na rynku biur i nie będzie tego robić, bo dostarczanie powierzchni do wynajęcia – biurowej i o innych funkcjach – nie jest jego zadaniem. Zapowiedział także, że uchwała o przystąpieniu do sporządzenia nowego studium Warszawy ma być podjęta 23 maja.

Co mówili eksperci w  czasie dyskusji?  Czego oczekują inwestorzy od władz miasta? Z czym mają problemy?

Piotr Staniszewski, partner w kancelarii Dentons: – Dobrym pomysłem, z punktu widzenia inwestorów, jest powołanie miejskiego koordynatora projektów deweloperskich. Taka osoba nie zastępowałaby urzędów, ale byłaby menedżerem projektu ze strony miasta, który szybciej uzyskiwałby niezbędne informacje w poszczególnych wydziałach, ułatwiał dialog z organami miasta, przez co proces byłby sprawniejszy i tańszy. Dziś brak koordynacji powoduje opóźnienia w wydawaniu decyzji inwestorom.

Magdalena Bartkiewicz-Podoba, dyrektor generalna Liebrecht & wooD Poland: – Formalności związane z uzyskaniem na przykład pozwolenia na budowę przedłużają się często bez winy inwestora. Składamy komplet dokumentów na biuro podawcze i czekamy. Po dwóch tygodniach dzwonimy, pytamy. Potem przez dwa kolejne tygodnie nie dzieje się nic, więc znowu pytamy, dlaczego wniosek leży gdzieś na biurku, na stosiku spraw. I znowu czekamy. I nie dotyczy to tylko wielkich, skomplikowanych inwestycji, ale także zielonego skweru z placem zabaw, który chcemy urządzić przy Koneserze i który uzyskał akceptacje społeczne. Dlatego uważam, że osoba w urzędzie, która będzie takim dobrem duchem inwestycji zmieniających miasto – czyli tych, które są ważne dla mieszkańców i im także służą, a nie tylko są istotne dla inwestora – miałaby znaczącą rolę do spełnienia.

Maciej Wróblewski, wiceprezes Apsys Polska: – Z tyloma agendami miejskimi musi współpracować inwestor taki jak my, przy realizowaniu wielkich projektów, że potrzeba koordynacji tej współpracy przez partnera z urzędu miasta wydaje się być oczywista.

Wojciech Nowakowski, dyrektor ds. rozwoju i komercjalizacji w spółce Dekada: – Potrzeba mieszania funkcji nie odnosi się tylko do jednego budynku, ale powinna dotyczyć całych ulic.

Jan Jakub Zombirt, dyrektor w dziale Doradztwa Strategicznego firmy JLL:  – Analiza potoków pasażerskich i popytu na transport publiczny powinna stać się kluczowym elementem miejskiej polityki „Workplace”.

Anna Kwiatkowska, Associate, Landlord Representation Manager w Cushman&Wakefield: – Warto by było, aby miasto zastanowiło się, jakie ma dostępne obiekty do rewitalizacji, nie tylko na biura, ale właśnie na obiekty wielofunkcyjne, które co-worki bardzo lubią.

Raport z trzecich warsztatów, obszernie opisujący dyskusję, będzie dostępny w maju w Internecie – na stronach miejskich: http://architektura.um.warszawa.pl

Organizatorem warsztatów dla branży nieruchomości – Grow with Warsaw – jest Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego oraz Biuro Rozwoju Gospodarczego Urzędu m.st. Warszawy. Partnerem projektu został Urban Land Institute Poland, odpowiedzialny za przygotowanie i organizację warsztatów.

Knowledge Partners są agencje: BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank, Savills.
Legal Knowledge Partner została kancelaria Dentons.

W ramach cyklu Grow with Warsaw zaplanowano sześć spotkań. Każde z nich będzie poświęcone innemu sektorowi rynku nieruchomości. Pod koniec 2017 r. odbyły się pierwsze warsztaty. Ich tematem był rozwój rynku handlu i usług. W lutym 2018 r. uczestnicy dyskutowali o tym, co ułatwia, a co utrudnia rewitalizację w stolicy.  Natomiast w czerwcu 2018 r. będą rozmawiać o przestrzeniach publicznych i zielonej infrastrukturze. Kolejne tematy warsztatów to: rozwój rynku mieszkaniowego oraz rozwój gospodarczy miasta.

(maj 2018 r., zdjęcia ULI Poland)