Warszawa: czekać czy działać?

Czy wokół Pałacu Kultury i Nauki zostało już niewielkie pole do popisu dla deweloperów czy jednak jest tam szansa na rewolucję? Czy bez kompromisu miasta i PKP uda się stworzyć atrakcyjny kawałek miasta?

Jak może wyglądać w przyszłości Plac Defilad – o najatrakcyjniejszym pustym placu w Europie dyskutowali z władzami stolicy eksperci z branży nieruchomości na szóstych warsztatach w ramach projektu Grow with Warsaw.

Poniżej zaledwie kilka wybranych wypowiedzi i wątków z dyskusji, sygnalizujących poruszane kwestie. Co komentowali uczestnicy dyskusji?

Jan Dębski, prezes firmy Unibail-Rodamco Poland:

– Wszyscy z nas byliby pewnie gotowi zainwestować, bo teren wokół Pałacu Kultury to fenomenalne miejsce. Jednak największym problem, uniemożliwiającym działanie, jest stanowisko PKP, które ma pod ziemią linię średnicową. Jeśli nie można się dogadać z koleją, nie da się stworzyć sensownego planu dla tego miejsca. Moim zdaniem robienie czegoś po trochu na jednej części placu i po trochu na drugiej, nie jest dobrym pomysłem. To jedynie takie miejsce w Warszawie i szkoda go na cokolwiek. Wolałbym poczekać na zakończenie sporu i wtedy zrobić całościowy projekt dla otoczenia PKiN, by miał szansę być takim miejscem jak Kings Cross.

Magdalena Bartkiewicz – Podoba, dyrektor generalna Librecht&wooD Polska:

– Czekanie na to, aż miasto z PKP się dogadają, może potrwać bardzo długo. Patrzę na ten proces z punktu widzenia inwestora Konesera, któremu dziesięć lat zajęła budowa na pięciu hektarach, gdzie przecież nie było żadnych problemów własnościowych, był tylko prywatny inwestor, a proces trwał i trwał. Gdy zatem porównuję z tymi doświadczeniami skalę problemów, jaka wiąże się z uruchomieniem inwestycji wokół Pałacu Kultury, oceniam, że potrzeba 15, a może nawet 20 lat, aby jakieś projekty powstały na Placu Defilad.

Piotr Staniszewski, partner w Kancelarii Dentons:

– Na stronach internetowych miasta nadal widać obok Pałacu Kultury pięć wysokościowych budynków biurowych, których miasto dziś już tam raczej nie chce. Niezbędna jest aktualizacja planu miejscowego z 2010 roku.

Monika Dębska – Pastakia, prezes firmy Knight Frank:

–  Należy zadać sobie pytanie: co chcemy wykreować wokół Pałacu Kultury, czy uda się podejść do tego całościowo, czy jednak trzeba stosować technikę małych kroków. Dziś brakuje głównej myśli przewodniej dla tego terenu: decyzji, czym ten obszar ma być dla mieszkańców, jaką ma pełnić rolę na co dzień.

Bogdan Zasada, prezes firmy Strabag Real Estate:

– Miasto nie może być biernym uczestnikiem procesu, czyli występować jedynie w roli udostępniającego nieruchomości wokół PKiN. Może także wystąpić jako użytkownik powstającej nieruchomości. Wcześniej pojawiał się w rozmowach z władzami stolicy wątek wybudowania ratusza w tym miejscu, które jest jednym z najbardziej prestiżowych w mieście.

Michał Olszewski, wiceprezydent m. st. Warszawy:

– W trakcie warsztatów Grow with Warsaw poznawaliśmy perspektywę praktyków inwestujących w naszym mieście. Przekonaliśmy się, że nowo powstające studium musi być dokumentem bardziej elastycznym niż dotychczas, tak by pozwalało na realizację różnych scenariuszy rozwojowych. Dotyczy to także planów miejscowych. Szukamy sposobów na zapisy, które zapewnią ład przestrzenny w nieustannie zmieniających się warunkach prowadzenia biznesu.

Marlena Happach, dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m. st. Warszawy, Architekt Miasta:

– Dyskutując o zagospodarowaniu Placu Defilad nie musimy szukać rewolucyjnych wizji i projektów haseł. Nowe koncepcje powinny uwzględniać elementy wartościowe, które chcemy zachować oraz projekty, które warto zrealizować. Tylko kompilując stare z nowym, dodając nowe funkcje i pomysły możemy uzyskać fragment zdrowego, wielofunkcyjnego miasta. Ponieważ kompleksowe działania dotyczące zagospodarowania Placu Defilad od lat uniemożliwiają problemy związane z regulacją spraw własnościowych – chodzi o nieuregulowaną ustawowo kwestie reprywatyzacji i roszczenia byłych właścicieli oraz brak rozwiązań prawnych dla własności warstwowej, co utrudnia negocjacje z PKP – miasto chce zastosować dla Placu Defilad technikę małych kroków. Czekając na finalne rozstrzygnięcia można wprowadzić rozwiązania tymczasowe i realizować te elementy, które są możliwe w obecnej sytuacji.

Dorota Wysokińska-Kuzdra, przewodnicząca Urban Land Institute Poland:

– Jeśli chodzi o otoczenie PKiN, założenie projektowe powinno być takie, że to, co tam powstanie, musi żyć całą dobę i być atrakcyjne zarówno dla mieszkańców Warszawy, jak i dla przyjezdnych, turystów. To miejsce powinno tętnić życiem. Dlatego potrzeba tam obiektów wielofunkcyjnych.

Tomasz Bojęć, ekspert think.co:

– Wbrew pozorom na Placu Defilad niewiele będzie można wybudować. Oceniając ostatnie informacje od miasta, mówiące, że starodrzew musi być zachowany, że niektóre budynki – np. stacji Śródmieście – nie są do wyburzenia, że PKP ma swoje plany co do zabudowy nad tunelem, to wydaje mi się, że wokół Pałacu Kultury zostało już niewielkie pole do popisu dla deweloperów.

Raport – wraz ze slajdami z warsztatów – będzie dostępny w Internecie: http://architektura.um.warszawa.pl/

Organizatorem cyklu warsztatów GROW WITH WARSAW było Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego oraz Biuro Rozwoju Gospodarczego Urzędu m.st. Warszawy.

Partnerem GROW WITH WARSAW został Urban Land Institute Poland (ULI Poland).

Knowledge Partners były agencje doradcze: BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank, Savills.

Legal Knowledge Partner została kancelaria Dentons.

Prowadzenie i moderacja: Grażyna Błaszczak, Nieruchomości z górnej półki.

(grudzień 2018 r./fot. ULI Poland)