Mam najlepszą działkę w Europie Środkowo-Wschodniej

Mówi, że właściwie wychował się na budowie. Choć sam nie buduje, to na placach budów spędza wiele godzin, bo wynajmuje setki tysięcy metrów najnowocześniejszych biur. Gdyby tego nie robił, pewnie miałby własną restaurację i byłby Top Cheff. Gotowanie to jego druga pasja – po nieruchomościach oczywiście. Co mu imponuje w organizacji, w której działa? Kręgosłup moralny firmy.

Wywiad z Arkadiuszem Rudzkim, szefem biurowego biznesu firmy Skanska.

Grażyna Błaszczak: Od ilu lat działa Pan w biznesie nieruchomościowym?

Arkadiusz Rudzki, dyrektor zarządzający Skanska Property Poland: Zacząłem w 1999 roku. Jako młody człowiek we Wrocławiu zostałem agentem nieruchomości.  Ale z branżą jestem związany od lat. Mój ojciec prowadził firmę budowlaną, więc właściwie wychowałem się na budowie, jeśli można tak powiedzieć. Zapach cementu, zgiełk budowy były blisko mnie od zawsze.

Co takiego jest w Skanskiej, że jest Pan tu od kilku lat?

Jestem w Skanska – bo my nie odmieniamy nazwy firmy – już ponad pięć lat. Przyszedłem tu ze sporym bagażem doświadczeń, bo pracowałem m.in. w anglosaskiej firmie doradczej, w korporacji, w Banku Zachodnim WBK.

Co mnie urzekło w Skanska? Wyzwania. Duża liczba projektów, ambitne cele i wartości, jakie firma wyznaje. Dla mnie to ważne, bo ja się z nimi identyfikuję, one stanowią kręgosłup moralny firmy.

Jakie to wartości?

To, w jaki sposób pracujemy, na co zwracamy uwagę, jak realizujemy nasze projekty, w jakie interakcje wchodzimy ze społeczeństwem. Myślimy nie tylko o tym, aby postawić budynek, wypełnić go najemcami i sprzedać z zyskiem.

Dla nas liczy się to, w jaki sposób ten biurowiec będzie oddziaływał na otoczenie – i na tych, którzy będą pracować w nim, i na tych, którzy będą z boku.

Ile biurowców Skanska teraz buduje w Polsce?

W realizacji mamy osiem budynków biurowych, a kolejne pięć w przygotowaniu i za kilka miesięcy ruszymy z nimi. Są we wszystkich dużych miastach regionalnych w Polsce.

A nowy rynek biurowy do podbicia?

To Trójmiasto. Tam przygotowaliśmy naszą najnowszą inwestycję. Jesteśmy na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Jaki największy projekt teraz Pan buduje?

To Generation Park w Warszawie. Ma ponad 85 tys. mkw. powierzchni.

Kiedyś Skanska nie budowała kilku biurowców jednocześnie?

Tak, nasz model biznesowy zmienił się. Wcześniej byliśmy nastawieni na realizację pojedynczych projektów, a potem rozpoczynanie budowy kolejnych. Od pewnego czasu jest inaczej, bo koniunktura na to pozwala.

Poza tym cieszymy się zaufaniem kolegów ze Szwecji, którzy widzą na polskim rynku duży potencjał. Rynek pracy się tu rozwija, centra usług biznesowych, i to coraz bardziej skomplikowanych. To ważne.

Czy Polska jest numerem jeden dla Skanskiej w naszym regionie Europy?

Zdecydowanie tak. Jesteśmy prawie 40-milionowym krajem w centrum Europy. To siła. Budujemy także na Węgrzech, w Czechach i w Rumunii, ale to już inna skala biznesu. W Polsce jesteśmy w sześciu miastach regionalnych oraz w Warszawie, a w tamtych państwach właściwie liczą się tylko stolice.

W jaki sposób szuka Pan najemców?

Metody pozyskiwania klientów są różne. To się dzieje zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i w Londynie, gdzie rozmawiamy z potencjalnymi partnerami, ale także w Polsce. Jesteśmy firmą globalną i to nam pomaga w biznesie.

Coraz częściej mówi się o tym, że to nie cena najmu biura jest dziś najważniejsza, ale jakość pomieszczeń, wygody dla pracownika – że taki jest trend. Ale to chyba dotyczy grupy wybrańców pracujących w stolicy.  Naprawdę dla najemcy biura nie czynsz jest najistotniejszy?

To proces, to już się dzieje. Szefowie firm i działy HR widzą, że dobre biuro ma wielkie znaczenie, jeśli chcą mieć u siebie dobrych pracowników.

To prawda, że kiedyś koszt najmu biura był najważniejszy, ale teraz to się zmieniło. Biura są coraz wygodniejsze i bardziej przyjazne, szczególnie w tych branżach, w których to pracownik wybiera pracodawcę.

Czyli w jakich?

Na przykład w IT czy w sektorze finansowym.

Ile mkw. biura powinno przypadać na pracownika?

Rekomendujemy naszym partnerom  9 – 10 mkw. na osobę.

Często się to udaje?

Tak, choć w starszych budynkach trudniej osiągnąć taki wynik.

Co ma Pan do sprzedania?

Portfel biurowców, jakiego nie ma nikt w regionie.

Na wiosennych targach MIPIM w Cannes zaprezentowaliśmy szeroką ofertę budynków. Po targach mogliśmy ogłosić, że podpisaliśmy umowę przedwstępną na sprzedaż naszej inwestycji biurowej w Poznaniu – budynku Maraton. Sprzedaliśmy go funduszowi zarządzanemu przez Union Investment z siedzibą w Hamburgu. Niemiecki inwestor już po raz drugi wybrał projekt Skanska w mieście regionalnym. Jesteśmy w trakcie sprzedaży kolejnych projektów.

Czy słabszy wizerunek Polski nie przeszkodzi w transakcji? Czy inwestorzy nie obawiają się braku stabilności w politycznej i gospodarczej, braku pewności co do podatków, możliwości pracy w niedziele, kupna ziemi etc.

Pewna zmiana w nastrojach inwestorów jest widoczna. Przykładem było chwilowe obniżenie aktywności funduszy niemieckich, które do tej pory inwestowały w naszej stolicy. Mimo wszystko Polska jest nadal bardzo atrakcyjna dla inwestorów. Potencjalne zwroty w Europie Zachodniej wynoszą nawet poniżej 3 proc., podczas gdy w Polsce, wahają się od 5-6 proc. rocznie w Warszawie, i 6-6,5 proc. Krakowie i Wrocławiu.

Nic więc dziwnego, że na rynku pojawiają się nowi gracze, jak choćby HANSAINVEST, niemiecki fundusz, który w grudniu ubiegłego roku kupił od nas swój pierwszy produkt inwestycyjny w Polsce – biurowiec Atrium 2. Inwestor otwarcie mówi też o planach dokonania kolejnego zakupu w Polsce.

Kto jest największym konkurentem dla Skanskiej na rynku biur?

My się nie ścigamy, a raczej staramy się wyróżnić od konkurencji. Mamy wielu znakomitych konkurentów: Echo Investment, HB Reavis, Ghelamco, Vastint. Wszystkich szanujemy, działamy obok siebie. Co więcej, wspólnie z Vastint podpisaliśmy porozumienie dotyczące najwyższych standardów bezpieczeństwa na naszych budowach i jestem przekonany, że w najbliższym czasie dołączą do nas kolejne firmy deweloperskie. Życie i zdrowie ludzkie jest najważniejsze i dla wszystkich powinno być to bardzo ważne.

Sąsiedztwo jest także bardzo ważne.

Tak, jeśli mamy obok siebie dobrego partnera, to tylko pomaga w realizacji projektu.

Nie ma konfliktów, wzajemnego blokowania inwestycji?

Każdy ma prawo do realizowania swojego projektu w ramach przepisów.

Jak ocenia Pan projekt drapacza chmur – Varso – firmy HB Reavis?

Bardzo duży, bardzo wysoki i ciekawy. Zaprojektował go dobry architekt. Ale ryzyko też jest duże ze względu na skalę projektu. Trzymam kciuki za kolegów.

Skanska też planuje tak duże przedsięwzięcie przy rondzie ONZ?

Powstanie tam coś specjalnego. To nasza strategiczna, długoterminowa inwestycja. To najlepsza działka w Europie Środkowo-Wschodniej. Jest już koncepcja. Przy rondzie ONZ przewidujemy budowę 60 tys. mkw. i wieżę wysokości budynku Rondo 1.

Ulubiony projekt konkurencji? Gdzie chciałby Pan wynająć biuro?

Bardzo podoba mi się Gdański Business Center przy Dworcu Gdańskim w Warszawie, wybudowany przez HB Reavis. Natomiast bardzo jestem ciekawy, jak zostanie zrealizowany projekt Browary Warszawskie na Woli.

Kim by Pan został, gdyby nie wynajmował Pan biur?

Byłbym kucharzem. Uwielbiam gotować – wszystko! Jest to dla mnie forma relaksu.

Podróżuję i zbieram pomysły na potrawy. Staram się rozpieszczać moją rodzinę w weekendy – gotując. Wciągam w to dzieci, ale na razie z niewielkim sukcesem. Nie rezygnuję jednak.

Dziękuję za rozmowę.

 O ekspercie:

Arkadiusz Rudzki, dyrektor zarządzający Skanska Property Poland

– do zespołu Skanska Property Poland dołączył w 2012 r., obejmując funkcję dyrektora ds. wynajmu i zarządzania wartością budynków. Do końca 2015 r. odpowiadał za strategię spółki związaną z wynajmem oraz zarządzaniem nieruchomościami pozostającymi w portfelu firmy. W styczniu 2016 r. objął stanowisko dyrektora zarządzającego Skanska Property Poland. Dziś odpowiada za strategiczne decyzje dotyczące funkcjonowania biurowej spółki Skanska w Polsce – budowę nowych kompleksów biurowych i wynajem setek tysięcy mkw. Wcześniej pracował dla instytucji finansowych, firm doradczych oraz funduszy private equity związanych bezpośrednio z tym sektorem.